Quanto pagar de aluguel na loja: a conta antes de assinar

O ponto é bom, a rua tem movimento e o corretor diz: R$ 3.500 mais condomínio, dá para fechar hoje. Você faz a conta de cabeça com o que espera vender e parece caber. Quanto pagar de aluguel na loja não sai do faturamento: sai do que sobra da venda depois de pagar mercadoria, imposto e cartão. Essa conta está abaixo, com calculadora.

A regra dos 10% do faturamento engana em loja pequena

A regra que todo mundo repete diz que o aluguel deve ficar entre 8% e 11% do faturamento, como resume a Exame citando um professor de finanças. Como ponto de partida, serve. Como decisão, não, porque ela ignora o único número que muda de loja para loja: o que sobra de cada venda.

Digamos duas lojas faturando R$ 40 mil por mês. Na loja de roupa sobram 45% de cada venda depois da mercadoria e do imposto: R$ 18 mil para pagar todo o resto. No mercadinho sobram 22%: R$ 8.800. O mesmo aluguel de R$ 4 mil, "10% do faturamento" nas duas, leva 22% da margem de uma e 45% da margem da outra. A regra dá o mesmo número para situações opostas.

A conta certa: o que sobra da margem depois dos outros fixos

O aluguel disputa a margem de contribuição com os outros custos fixos e com o seu salário. O que sobrar depois desses dois é o teto do aluguel. Com os números do mercadinho do exemplo, a margem de contribuição de 22% sobre R$ 40 mil e outros fixos de R$ 7 mil, a conta fica assim:

1. 1Margem de contribuição do mês: R$ 40.000 × 22% = R$ 8.800.
2. 2Tire os outros custos fixos (funcionário, luz, sistema, contador): 8.800 − 7.000 = R$ 1.800.
3. 3Tire o mínimo que precisa sobrar para você, digamos R$ 4.000 de pró-labore: 1.800 − 4.000 = −R$ 2.200.

Esse mercadinho não aguenta aluguel nenhum com esse faturamento: antes do ponto, ele precisa vender mais ou apertar os outros fixos. Já a loja de roupa, com R$ 18 mil de margem e os mesmos R$ 7 mil de fixos e R$ 4 mil de pró-labore, tem R$ 7 mil de teto para o aluguel. A lista completa do que entra nos custos fixos da loja ajuda a não esquecer nada nessa etapa.

Calcule o aluguel máximo que a sua loja aguenta

Use o faturamento conservador, a margem de contribuição real da sua loja (o que sobra depois de mercadoria, imposto sobre a venda e taxa de cartão), os outros fixos e o mínimo que precisa sobrar por mês. Se já tem uma proposta, informe o valor com condomínio e IPTU: a calculadora diz se cabe e quanto a loja precisaria vender para pagá-lo.

Repare no último resultado. Um aluguel de R$ 3.500 numa loja que aguenta R$ 3.000 não parece grave, mas ele exige R$ 41.400 de faturamento em vez dos R$ 40 mil previstos, todo mês, para sobrar o mínimo. É o tamanho da aposta que você está fazendo ao assinar.

O que entra no custo do ponto além do aluguel

O valor da placa raramente é o valor da conta. Antes de comparar dois pontos, some tudo o que sai por mês e o que sai uma vez só, porque o segundo grupo costuma passar do primeiro ano de aluguel.

Quem está comprando uma loja já montada encontra o ponto com a reforma feita e as luvas embutidas no preço. Nesse caso a conta é a mesma, só muda onde o dinheiro entra: o que era luva vira parcela do valor pago pela loja.

Quando o aluguel caro compensa

Compensa quando o ponto traz faturamento que o barato não traz, e dá para medir isso antes de assinar. Um ponto que custa R$ 2 mil a mais por mês precisa gerar, com 22% de margem de contribuição, R$ 9.100 a mais de venda todo mês só para empatar. Com 45%, R$ 4.450. O ponto caro é para quem tem margem alta ou ticket alto, não para quem vende volume.

Antes de acreditar no movimento da rua, conte. Fique duas horas na porta do ponto num sábado e numa terça e anote quantas pessoas passam e quantas entram na loja vizinha parecida com a sua. Movimento de calçada que não entra em loja é o argumento favorito de quem está alugando. A margem de lucro da loja é o outro lado da mesma conta: ponto caro com margem apertada é a combinação que fecha porta no primeiro ano.

Perguntas para fazer antes de assinar o contrato

• Qual o prazo e a multa de saída? Contrato de 12 meses com multa de 3 aluguéis é diferente de 36 meses com multa proporcional.
• Quem paga IPTU, condomínio e seguro do imóvel? Peça escrito. "Costuma ser o inquilino" não é cláusula.
• O imóvel tem alvará para o seu tipo de comércio? Ponto que não pode ter alimento ou não tem saída de emergência vira reforma sua.
• Tem carência para a reforma? Um ou dois meses sem aluguel enquanto a loja não abre é negociação comum.
• Qual o índice de reajuste? Rode a calculadora com o aluguel do segundo ano, não com o do primeiro.
• O que aconteceu com o inquilino anterior? Loja que fechou em 8 meses no mesmo ponto diz algo sobre a rua ou sobre o aluguel.

Depois de assinar, o aluguel vira um custo fixo como qualquer outro, e o jeito de vigiá-lo é o mesmo: acompanhar todo mês quanto ele está levando da margem de contribuição. Num sistema de gestão para loja, o relatório do mês mostra a margem real e os fixos lado a lado, e a conta que você fez antes de assinar continua sendo feita depois, sem planilha.

Esse relatório vem em todos os planos, para qualquer loja de balcão, sem cobrança por usuário.

Antes de responder ao corretor, rode a calculadora com o faturamento conservador e a margem que a sua loja tem hoje, não a que você espera ter. Se o valor proposto passou do teto, negocie o aluguel, a carência ou o prazo, e só assine quando o número couber. Ponto bom é o que deixa a loja aberta no segundo ano.