Contrato de aluguel de loja: 8 cláusulas antes de assinar

O corretor manda o PDF às 18h e pede a assinatura até amanhã, porque "tem outro interessado". São nove páginas, e o que importa cabe em oito cláusulas. Um contrato de aluguel de loja mal lido custa caro em três momentos: quando você quer sair, quando o dono quer o imóvel de volta e quando chega o reajuste. Abaixo, cláusula por cláusula, com a conta da garantia e da multa.

Prazo: 12 meses parece seguro e é o contrário

Prazo curto protege o dono do imóvel, não a loja. Pela Lei do Inquilinato, terminado o prazo de um contrato comercial, a locação segue sem prazo determinado. A partir daí o dono pode pedir o imóvel com 30 dias de aviso, sem precisar de motivo. Você passou um ano montando freguesia e reforma, e pode ter um mês para desmontar tudo.

O prazo que protege a loja é o que soma cinco anos de contrato escrito. É a condição para a ação renovatória, o direito de renovar por igual prazo mesmo que o dono prefira outro inquilino, desde que você esteja no mesmo ramo há pelo menos três anos. Pode ser um contrato de 60 meses ou contratos seguidos sem intervalo que somem isso. Com 12 meses renovados de boca, o direito nunca nasce.

Multa de saída: proporcional, e está na lei

Quase todo contrato traz "multa de três aluguéis em caso de rescisão antecipada", e muito lojista lê isso como três aluguéis cheios a qualquer momento. Não é assim. Pela mesma lei, a multa é proporcional ao tempo que falta para o contrato terminar. Se o contrato é de 60 meses e você sai no 24º, deve 36/60 da multa combinada.

Digamos um aluguel de R$ 3.000 e multa de três aluguéis, ou seja, R$ 9.000. Saindo no 24º mês de 60, a multa é R$ 9.000 × 36 ÷ 60 = R$ 5.400. Saindo no 48º, R$ 1.800. O que vale negociar antes de assinar é o tamanho da multa, dois aluguéis em vez de três. Vale pedir também a dispensa da multa se a loja mudar para outro ponto do mesmo dono.

Fiador, caução ou seguro-fiança: só uma, e qual

O dono pode exigir uma garantia, e só uma: fiador, caução ou seguro-fiança. Pedir caução e fiador juntos anula a exigência. Cada uma custa de um jeito diferente, e a mais barata depende de quanto dinheiro você tem livre no dia da assinatura.

A caução em dinheiro tem teto de três aluguéis e precisa ficar em caderneta de poupança, com o rendimento revertendo para o inquilino. Se o contrato diz "caução de seis aluguéis" ou "depositada na conta do locador", está fora da lei e vale corrigir antes de assinar. O seguro-fiança é o mais caro no total, mas é o único que não prende capital de giro em quem está abrindo a loja.

Compare as garantias e a multa com os seus números

Coloque o aluguel, o prazo e a cotação que a seguradora passou. A calculadora mostra quanto o seguro custa no contrato inteiro, quanto a caução prende e quanto rende, e qual seria a multa proporcional em qualquer mês de saída.

Reajuste, IPTU e condomínio: onde o aluguel cresce

O reajuste do aluguel só pode acontecer uma vez por ano, por um índice de preços escrito no contrato, como manda a lei que trata da correção de contratos. Cláusula de reajuste semestral é nula. O que você escolhe é o índice: IGP-M e IPCA andam diferente em anos de dólar alto, e a diferença acumulada em cinco anos chega a meses de aluguel.

IPTU, condomínio, seguro contra incêndio e taxas do imóvel costumam ser repassados ao inquilino, e isso é permitido. O que não pode ser repassado é a despesa extraordinária do condomínio, como obra de fachada e fundo de reserva. Peça os doze últimos boletos do condomínio e o carnê do IPTU antes de fechar. É a única forma de saber o custo real do ponto, que a conta de quanto a loja aguenta de aluguel já considera.

Reforma da loja: quem fica com a benfeitoria

Você vai gastar em piso, elétrica, fachada e banheiro. Pela lei, a reforma necessária é indenizável e a útil também, se o dono autorizou por escrito. Só que quase todo contrato traz a cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias, e ela é válida. Assine sabendo que o piso novo fica para o dono no dia em que você sair.

• Peça autorização por escrito para cada reforma estrutural, mesmo com a renúncia no contrato: sem ela, o dono pode exigir que você desfaça tudo na saída.
• Negocie carência em troca da reforma: dois ou três meses sem aluguel enquanto a obra acontece é o jeito mais comum de o dono "pagar" a benfeitoria.
• Registre o estado do imóvel em fotos datadas e no laudo de vistoria de entrada. É isso que define o que é "devolver como recebeu".
• Separe o que é removível: gôndola, balcão, letreiro e ar-condicionado de janela são seus e saem com você, desde que a retirada não danifique o imóvel.

Revisão do aluguel: a conta que vale para os dois lados

Depois de três anos de contrato, tanto o dono quanto o inquilino podem pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. Isso corta nos dois sentidos. Num bairro que valorizou, prepare-se para o pedido do dono no quarto ano; numa rua que esvaziou, é você quem tem o direito de pedir a redução.

A comparação entre loja de rua e loja de shopping muda aqui também. No shopping, o contrato típico traz aluguel percentual sobre a venda e aluguel em dobro em dezembro, e essas cláusulas não entram na revisão comum. Leia o contrato do shopping como um contrato de sociedade, não de aluguel.

As 8 cláusulas, em lista para levar ao corretor

Imprima e confira item por item antes de assinar. Se alguma resposta for "não está no contrato", peça para escrever. O que foi combinado por mensagem não vale contra o papel assinado.

1. 1Prazo: soma cinco anos? Se não, qual é o plano para quando o dono puder pedir o imóvel com 30 dias?
2. 2Multa de saída: quantos aluguéis, e está escrito "proporcional ao prazo restante"?
3. 3Garantia: qual das três, e a caução respeita o teto de três aluguéis em poupança?
4. 4Reajuste: qual índice, uma vez por ano, a partir de que data?
5. 5Encargos: IPTU, condomínio ordinário e seguro do imóvel são seus; despesa extraordinária, não.
6. 6Benfeitorias: há renúncia? Há carência em troca da reforma? A autorização está por escrito?
7. 7Uso e cessão: o ramo da loja está descrito de forma ampla, e você pode passar o ponto ou sublocar parte?
8. 8Vistoria: existe laudo de entrada com fotos, assinado pelos dois?

Para quem está montando a primeira loja, vale ler isso junto com a escolha do sistema de gestão da loja, porque o cronograma da reforma, da garantia e da abertura do caixa é o mesmo. O contrato do ponto você assina uma vez em cinco anos; o do sistema deveria poder ser desfeito a qualquer mês, sem multa, como nos planos sem fidelidade.

Hoje, antes de devolver o PDF assinado, passe o aluguel proposto pela calculadora e marque as oito cláusulas no contrato. Peça prazo de cinco anos, multa proporcional escrita e uma garantia só. Enquanto o contrato vai e volta, deixe o caixa, a nota fiscal e o estoque da loja prontos para o dia da chave.